Abschaffung des Eigenmietwerts 2029: Wer gewinnt und wer verliert
Am 1. April 2026 hat der Bundesrat das Inkrafttreten der Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Der Eigenmietwert, jenes fiktive Einkommen, das selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer seit Jahrzehnten versteuern, wird zu diesem Zeitpunkt wegfallen.
Die Reform wird oft als Steuergeschenk an die Eigentümer dargestellt. Die Realität ist weniger einfach. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts streicht der Bund auch den Grossteil der damit verbundenen Abzüge.
Was die Reform wegnimmt
Drei steuerliche Änderungen begleiten die Abschaffung.
- Unterhaltskosten: Sie sind für Erst- und Zweitwohnungen nicht mehr abzugsfähig. Der Abzug bleibt nur für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bestehen.
- Hypothekarzinsen: Sie sind nur noch im Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abzugsfähig. Für die meisten selbstnutzenden Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet dies den Wegfall des Abzugs.
- Investitionen zum Energiesparen: Sie sind für die direkte Bundessteuer nicht mehr abzugsfähig, während die Kantone in diesem Punkt einen Handlungsspielraum behalten.
Der Steuervorteil wird an Vermögenswerte geknüpft, die ein steuerbares Einkommen erzielen. Selbstgenutztes Wohneigentum an sich berechtigt zu keinem Abzug mehr.
Nicht alle Eigentümer werden gewinnen
Gewisse Situationen werden klar von der Reform profitieren:
- Eigentümerinnen und Eigentümer mit geringer oder gar keiner Verschuldung
- Neuere Liegenschaften mit geringen zu erwartenden Unterhaltskosten
- Pensionierte, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben
Für diese Profile bleibt der Wegfall der Abzüge im Vergleich zum Wegfall eines fiktiven steuerbaren Einkommens marginal.
Andere Profile riskieren, zu verlieren:
- Stark verschuldete Eigentümerinnen und Eigentümer
- Ältere Liegenschaften mit hohen Unterhaltskosten
- Fremdfinanzierte Immobilienportfolios
In diesen Fällen kann der Wegfall der Abzüge den Gewinn aus der Abschaffung übersteigen.
Eine Ausnahme: der Ersterwerberabzug
Für Neuerwerberinnen und Neuerwerber ist ein degressiver Abzug vorgesehen. Wer erstmals Wohneigentum in der Schweiz erwirbt, kann während zehn Jahren die Schuldzinsen abziehen, bis maximal 10’000 CHF pro Jahr für ein Ehepaar und 5’000 CHF für eine alleinstehende Person, wobei die Obergrenze jedes Jahr sinkt. Für Personen, die in den zehn Jahren vor 2029 erworben haben, gilt der Mechanismus für die verbleibenden Jahre.
Kantonale Unsicherheit bei den Erneuerungsfonds
Die Reform lässt mehrere Grauzonen offen, insbesondere bei den Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften (StWE). Die kantonalen Praxen sind noch nicht harmonisiert, und einige Steuerverwaltungen haben angekündigt, hohe Einzahlungen genau zu beobachten, um Optimierungen in letzter Minute zu verhindern. Vor jeder vorgezogenen Einzahlung empfiehlt es sich, die Praxis des betreffenden Kantons zu prüfen.
Vorausschauen, ohne zu überstürzen
Bis 2029 haben Eigentümerinnen und Eigentümer Zeit, sich einige Fragen zu stellen: Struktur der Verschuldung, Planung von Arbeiten, Gleichgewicht zwischen Eigenmitteln und Hypothek. Ein Entscheid, der nur aus steuerlichen Gründen getroffen wird, ist selten der richtige. Eine fundierte Analyse berücksichtigt den Wert der Liegenschaft, den Anlagehorizont, die Finanzierungsstruktur und die Vermögensziele.
Fazit
Ein einfacher Vergleich zwischen Banken oder eine isolierte Steuerberechnung reichen nicht aus, um eine solche Entscheidung zu beleuchten. Die Lösungen des Marktes zu vergleichen, die Auswirkungen der Reform auf die eigene Situation zu modellieren und eine kohärente Strategie aufzubauen, erfordert eine Gesamtsicht.
Genau das ist die Arbeit, die wir bei Assidu mit unseren Kundinnen und Kunden mit Wohneigentum leisten: Steuern, Finanzierung, Versicherung und Vorsorge in einer einzigen Überlegung zusammenzuführen. Ein guter Entscheid vor 2029 wird derjenige sein, der das Ganze berücksichtigt.
Artikel verfasst von:
Loïc Tschirren
Verantwortlicher Hypothekarfinanzierungen